⚠️ Aviso: Este artículo presenta las líneas generales de la fiscalidad española en 2026. Cada situación es distinta. Consulta con una gestoria o asesor fiscal español para tu caso concreto. No somos asesores fiscales. Para una gestión integral del alquiler en Torrox que incluya el acompañamiento fiscal, contáctanos.
📋 El principio: tributas en España
Si tienes una propiedad en España y la alquilas a corto plazo (Airbnb, Booking, etc.), debes declarar y pagar el impuesto sobre esos ingresos en España, seas o no residente fiscal español.
Como no residente, pagas el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) — el impuesto sobre la renta español — por los ingresos generados por tu propiedad situada en España.
La buena noticia: los tipos para no residentes de la UE son fijos y previsibles (sin escala progresiva), y puedes deducir tus gastos reales.
💶 IRPF: el impuesto sobre los ingresos del alquiler
Tipos impositivos
| Estatus | Tipo IRPF | Base imponible |
|---|---|---|
| No residente UE / EEE | 19% | Ingresos netos (tras deducciones) |
| No residente fuera de la UE | 24% | Ingresos netos (tras deducciones) |
| Residente fiscal español | 19% a 47% (escala progresiva) | Ingresos netos |
Ejemplo concreto:
- Ingresos brutos anuales: 15.000 €
- Gastos deducibles: 5.000 €
- Ingresos netos imponibles: 10.000 €
- IRPF a pagar (no residente UE): 10.000 € × 19% = 1.900 €
Declaración: Modelo 210
Los no residentes deben declarar sus ingresos por alquiler mediante el Modelo 210, presentado trimestralmente ante la AEAT (Agencia Tributaria).
Calendario de las declaraciones:
- T1 (enero-marzo): declaración antes del 20 de abril
- T2 (abril-junio): declaración antes del 20 de julio
- T3 (julio-septiembre): declaración antes del 20 de octubre
- T4 (octubre-diciembre): declaración antes del 20 de enero del año siguiente
La declaración se presenta online en la web de la AEAT con certificado digital o Cl@ve PIN. Si no dominas bien el sistema fiscal español, hazte acompañar por una gestoria.
💡 Consejo CDM: Trabaja con una gestoria local desde el principio. Se encarga de tus declaraciones, optimiza tus deducciones y te evita errores costosos. Presupuesto: 200-400 €/año según la complejidad.
📊 Gastos deducibles
Puedes deducir de tus ingresos brutos todos los gastos reales y justificados relacionados con tu actividad de alquiler. Conserva todos los justificantes (facturas, recibos) durante al menos 4 años.
Deducciones permitidas
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — tasa municipal anual
- Gastos de gestión — comisión de conserjería, gestoria, abogado
- Comisiones de plataformas — Airbnb (14-16%), Booking (15-18%)
- Limpieza profesional — entre cada estancia
- Mantenimiento y reparaciones — fontanería, electricidad, pintura, electrodomésticos
- Seguros — seguro de hogar, responsabilidad civil del propietario
- Gastos de comunidad — si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal
- Agua, electricidad, internet — si los paga el propietario
- Amortización del inmueble — deducción a tanto alzado del 3% del valor catastral (sin necesidad de justificantes)
No deducibles:
- Intereses de hipoteca (salvo que el inmueble esté alquilado más del 50% del año)
- Obras de mejora (amortizables, no deducibles directamente)
- Multas y sanciones fiscales
Deducción a tanto alzado del 3%
Si no justificas todos tus gastos, puedes aplicar una deducción a tanto alzado del 3% del valor catastral de tu propiedad. Es un mínimo garantizado, incluso sin justificantes.
Ejemplo:
- Valor catastral del inmueble: 120.000 €
- Deducción a tanto alzado: 120.000 € × 3% = 3.600 €
- Puedes deducir 3.600 € incluso sin facturas
🧾 IVA: exención para el alquiler turístico
Buena noticia: el alquiler de viviendas turísticas sin servicios hoteleros está exento de IVA en España.
¿Qué se considera un servicio hotelero?
Un servicio hotelero incluye:
- Limpieza diaria durante la estancia
- Desayuno o restauración
- Servicio de lavandería regular durante la estancia
- Recepción 24 horas con personal en el establecimiento
Si alquilas un apartamento en Airbnb con limpieza únicamente entre estancias, ropa de cama proporcionada y una bienvenida puntual — sin IVA.
Si ofreces un servicio hotelero completo (limpieza diaria, desayuno), entras en la categoría de alojamiento hotelero y debes facturar el IVA al 10%.
💡 En la práctica: el 99% de los alquileres en Airbnb/Booking están exentos de IVA. No facturas IVA ni presentas declaración de IVA. Una simplificación administrativa muy apreciable.
🏠 IBI: la tasa municipal
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es la tasa municipal española sobre la propiedad. Se calcula sobre el valor catastral de tu inmueble y lo fija el ayuntamiento.
El importe varía según el municipio, pero en Torrox y Nerja suele oscilar entre el 0,4% y el 0,8% del valor catastral al año.
Ejemplo:
- Valor catastral: 100.000 €
- Tipo IBI en Torrox: 0,6%
- IBI anual: 600 €
El IBI es 100% deducible de tus ingresos por alquiler a efectos del IRPF.
📄 Modelo 720: declaración de bienes en el extranjero
Si eres residente fiscal en Francia (u otro país) y posees bienes en España por un valor total superior a 50.000 €, debes presentar el Modelo 720 antes del 31 de marzo de cada año.
¿A quién afecta?
- Residentes fiscales franceses con un inmueble en España superior a 50.000 €
- Cuentas bancarias en España superiores a 50.000 €
- Valores mobiliarios en España superiores a 50.000 €
El umbral de 50.000 € se aplica por categoría de bienes (inmuebles / cuentas / valores), no sobre el total.
Sanciones por incumplimiento
Las sanciones por no presentar el Modelo 720 son muy elevadas:
- Multa mínima: 10.000 € por bien o cuenta no declarados
- Multa de hasta el 150% del valor del bien no declarado en los casos más graves
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró estas sanciones desproporcionadas en 2022, pero España sigue aplicándolas. No te arriesgues.
⚠️ Importante: Si compras una propiedad en España y eres residente fiscal en Francia, hazte acompañar por una gestoria para el Modelo 720 desde el primer año.
📈 Impuesto sobre la plusvalía
Si vendes tu propiedad en España, la plusvalía tributa en España. Tipo para no residentes: 19% sobre la ganancia neta.
Cálculo:
- Precio de venta: 250.000 €
- Precio de compra + gastos de adquisición: 200.000 €
- Plusvalía neta: 50.000 €
- Impuesto sobre la plusvalía: 50.000 € × 19% = 9.500 €
Además del impuesto estatal, el ayuntamiento recauda la plusvalía municipal (impuesto local sobre el incremento del valor del terreno). Su importe depende del tiempo de tenencia y del valor catastral del terreno.
💼 Fiscalidad en caso de sucesión
Si heredas una propiedad en España, o si legas tu propiedad española, se aplica el impuesto de sucesiones. Los tipos varían según la comunidad autónoma (Andalucía, Cataluña, etc.) y el grado de parentesco.
En Andalucía, los herederos directos (hijos, cónyuge) se benefician de importantes bonificaciones que reducen mucho el impuesto. Consulta con un notario español para optimizar tu sucesión.
✅ Nuestros consejos prácticos
1. Hazte acompañar por una gestoria
Una gestoria local te costará 200-400 €/año y te ahorrará tiempo, dinero (optimización fiscal) y disgustos (cero estrés administrativo). Se encarga de tus Modelos 210, tus justificantes y tus gestiones con la AEAT.
2. Conserva TODOS tus justificantes
Facturas, recibos, contratos, extractos bancarios — guárdalo todo durante al menos 4 años. La AEAT puede revisar tus declaraciones hasta 4 años atrás. Escanea y guarda copias en la nube.
3. Declara los ingresos también en tu país de residencia
Aunque pagues el IRPF en España, debes declarar también estos ingresos en tu país de residencia (Francia, Bélgica, etc.). Pero gracias al convenio de doble imposición, no pagas dos veces: el impuesto español normalmente se deduce.
4. Paga a tiempo
Los recargos por retraso en España son elevados: 5% inmediato, más intereses mensuales. No dejes que se acumulen tus declaraciones trimestrales.
5. Anticípate con la licencia VUT
Antes de alquilar, obtén tu licencia VUT en Torrox. Alquilar sin licencia supone multas de hasta 150.000 € y la pérdida de la deducibilidad fiscal de los ingresos. Consulta nuestra guía del Decreto 31/2024 para conocer las nuevas obligaciones VUT en Andalucía. También puedes estimar tus ingresos netos por alquiler tras impuestos con nuestro simulador gratuito.
❓ Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto paga un no residente por los ingresos del alquiler en España?
Los no residentes de la UE pagan un 19% de IRPF sobre los ingresos netos del alquiler turístico. Los no residentes de fuera de la UE pagan un 24%. Declaración trimestral obligatoria mediante el Modelo 210.
¿El alquiler turístico está sujeto a IVA en España?
No. El alquiler de viviendas turísticas sin servicios hoteleros está exento de IVA en España. No se factura IVA ni se presenta declaración de IVA.
¿Qué gastos puedo deducir de mis ingresos por alquiler?
Puedes deducir: IBI, gastos de gestión (conserjería), comisiones de plataformas, limpieza, mantenimiento, seguros, agua/electricidad, y una deducción a tanto alzado del 3% en concepto de amortización. Conserva todos los justificantes.
¿Qué es el Modelo 720?
El Modelo 720 es una declaración obligatoria si posees bienes en España por un valor total superior a 50.000 €. Debe presentarse antes del 31 de marzo de cada año. Las sanciones por no presentarlo son muy elevadas.
¿Necesitas acompañamiento fiscal?
Conciergerie Del Mar trabaja con gestorias asociadas para simplificar tus trámites fiscales. Declaraciones trimestrales, optimización de deducciones, cumplimiento total.
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