Si tienes un apartamento o una villa en Torrox Costa, Nerja o en cualquier punto de Andalucía y lo alquilas —o deseas alquilarlo— a turistas, la normativa española te afecta directamente. El Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía introduce cambios significativos con respecto al marco establecido por el Decreto 28/2016.
Esta guía, redactada por el equipo de Conciergerie Del Mar, explica en lenguaje claro qué ha cambiado, qué debes hacer para cumplir la normativa, y cuáles son las sanciones que arriesgas en caso de incumplimiento.
⚠️ Aviso: Este artículo tiene finalidad informativa. Para tu situación particular, consulta con un gestor autorizado o un abogado especializado en derecho inmobiliario español. Conciergerie Del Mar puede acompañarte en todos los trámites.
🏛️ Contexto: del Decreto 28/2016 al Decreto 31/2024
En Andalucía, los inmuebles alquilados a turistas por estancias cortas (menos de 2 meses) se denominan Viviendas con Fines Turísticos (VFT). El Decreto 28/2016 estableció el marco inicial: inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), número VFT identificativo, y cumplimiento en las plataformas de reserva. El Decreto 31/2024 actualiza y endurece estas obligaciones, con nuevas exigencias para las plataformas digitales y derechos ampliados para las comunidades de propietarios.
🆕 Las principales novedades del Decreto 31/2024
1. Las comunidades de propietarios pueden votar la prohibición
Es la novedad más relevante. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal incorporada al Decreto 31/2024 permite a las comunidades de vecinos votar la prohibición o limitación de alquileres turísticos en su edificio — siempre que obtengan una mayoría cualificada de 3/5.
⚠️ Comprueba esto cuanto antes: Si tu propiedad está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, revisa las últimas actas de la junta de propietarios. Una decisión de prohibición tomada en tu ausencia te es igualmente oponible.
2. Las plataformas deben verificar y mostrar el número VFT
Airbnb, Booking.com, VRBO y todas las plataformas de reserva deben ahora verificar que existe un número VFT válido antes de publicar el anuncio, y mostrarlo de forma visible. Las plataformas que publiquen anuncios sin número verificado se exponen ellas mismas a sanciones. En la práctica: si tu anuncio no muestra tu número RTA (formato VFT/MA/XXXXX), puede ser retirado por la plataforma o denunciado a las autoridades andaluzas.
3. Refuerzo del Registro de Viajeros
La obligación de declarar los viajeros a través de SES.HOSPEDAJES en 24 horas ya existía. El Decreto 31/2024 incrementa los controles y las sanciones. La multa por no registrar a los viajeros puede llegar a 30.000 €.
4. Requisitos de calidad más exigentes
La vivienda debe cumplir estándares mínimos de habitabilidad, equipamiento y seguridad. Las inspecciones pueden realizarse tras quejas de huéspedes o vecinos. Una vivienda que no supere los criterios puede perder su autorización VFT.
📋 Las 5 obligaciones fundamentales
- Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)Presentar la Declaración Responsable ante la Junta de Andalucía. Recibirás tu número VFT (ej.:
VFT/MA/123456), que debe figurar en todos los anuncios y comunicaciones. Es el primer paso obligatorio, sin el cual nada más es legal. - Mostrar el número VFT en todos los anunciosEl número debe aparecer en Airbnb, Booking, tu propia web, cualquier folleto o comunicación. La ausencia del número es una infracción sancionable.
- Señalización exterior en la viviendaDebe colocarse en la entrada de la vivienda una placa oficial con tu número VFT. La Junta de Andalucía especifica el formato admitido.
- Seguro de responsabilidad civil (RC)Es obligatorio un seguro RC que cubra los daños causados a terceros (huéspedes, vecinos) durante las estancias. Los seguros de hogar convencionales generalmente no cubren la actividad de alquiler turístico — es necesaria una extensión o póliza específica.
- Declaración de viajeros mediante SES.HOSPEDAJESEn las 24 horas siguientes a la llegada de cada viajero, debes transmitir sus datos (nombre, apellidos, documento de identidad, fecha de nacimiento, nacionalidad) al sistema nacional SES.HOSPEDAJES, gestionado por la Guardia Civil y la Policía Nacional.
✅ Buena noticia: Conciergerie Del Mar gestiona la totalidad de estos trámites en tu nombre. Declaración inicial, cumplimiento en Airbnb/Booking, registro de viajeros, renovaciones — no tienes que hacer nada.
⚖️ Sanciones e infracciones
| Gravedad | Tipo de infracción | Multa |
|---|---|---|
| Leve | Número VFT ausente en el anuncio, señalización inexistente, documentación incompleta | Hasta 2.000 € |
| Grave | Falta de inscripción RTA, incumplimiento de habitabilidad, ausencia de seguro RC | De 2.001 € a 18.000 € |
| Muy grave | Alquiler sin declarar, reincidencia, poner en peligro a huéspedes, no declarar viajeros | De 18.001 € a 150.000 € |
⚠️ SES.HOSPEDAJES: La multa específica por no registrar viajeros en el sistema nacional puede alcanzar 30.000 € por infracción, con independencia de las sanciones turísticas. Es una obligación de seguridad nacional — los controles son rigurosos.
💶 Fiscalidad: qué debes declarar
- Propietario residente fiscal en España: Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF. Los gastos reales (comisiones, limpieza, mantenimiento) son deducibles. Tipo de retención: 15% (7% los 2 primeros años de actividad).
- Propietario no residente (francés, británico u otro): Tributas bajo el IRNR y debes presentar el Modelo 210 trimestralmente en España. El convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia evita pagar dos veces.
- IVA: Si utilizas una agencia de gestión como CDM, la comisión está sujeta a IVA del 21%. Los ingresos directos del alquiler VFT están generalmente exentos de IVA.
⚠️ La fiscalidad VFT es compleja y varía según tu situación personal. Un asesor fiscal especializado en derecho español es indispensable — te recomendamos partners de confianza en la región.
🤝 Cómo Conciergerie Del Mar lo gestiona todo por ti
La normativa VFT puede resultar compleja, especialmente para propietarios no residentes. Para eso existe Conciergerie Del Mar:
- ✅ Elaboración completa del expediente VFT y presentación de la Declaración Responsable
- ✅ Obtención del número RTA y actualización de tus anuncios en Airbnb/Booking
- ✅ Verificación de la comunidad de propietarios — análisis de estatutos y actas
- ✅ Registro SES.HOSPEDAJES de cada viajero en los plazos legales
- ✅ Orientación sobre el seguro RC adecuado para tu actividad
- ✅ Seguimiento de cambios normativos — te avisamos cuando cambia la ley
- ✅ Gestión integral opcional: anuncios, check-in/out, limpieza, mantenimiento
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Contáctenos❓ Preguntas frecuentes
Mi vivienda ya está inscrita bajo el Decreto 28/2016 — ¿debo repetir los trámites?
En principio, los números VFT emitidos bajo el decreto anterior siguen siendo válidos. No obstante, debes comprobar que tu expediente cumple las nuevas exigencias (seguro RC y situación ante la comunidad de propietarios). Se recomienda una auditoría de cumplimiento.
Solo alquilo a través de Airbnb — ¿me afecta igualmente?
Sí, sin excepción. En cuanto alquilas una vivienda a turistas por menos de 2 meses consecutivos en Andalucía, la normativa VFT te es aplicable, independientemente de la plataforma utilizada o incluso si alquilas de particular a particular.
Mi comunidad de propietarios ha votado la prohibición — ¿qué puedo hacer?
Si el acuerdo se adoptó conforme a la ley (mayoría de 3/5), te es oponible aunque estuvieras ausente en la junta. Debes cesar la actividad turística. Un recurso judicial es teóricamente posible pero costoso. Consulta un abogado de derecho inmobiliario español.