Si vous possédez un appartement ou une villa à Torrox Costa, Nerja ou ailleurs en Andalousie et que vous le louez — ou souhaitez le louer — à des touristes, la réglementation vous concerne directement. Le Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía apporte des évolutions significatives par rapport au cadre initial établi par le Decreto 28/2016.
Ce guide, rédigé par l'équipe de Conciergerie Del Mar, vous explique en langage simple ce qui change concrètement, ce que vous devez faire pour être en règle, et quelles sont les sanctions encourues en cas de non-conformité.
⚠️ Important : Cet article a une vocation pédagogique. Pour toute situation personnelle, consultez un gestionnaire agréé ou un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Conciergerie Del Mar peut vous accompagner dans vos démarches.
🏛️ Contexte : du Decreto 28/2016 au Decreto 31/2024
En Andalousie, les logements loués à des touristes pour de courtes durées (moins de 2 mois) sont appelés Viviendas con Fines Turísticos (VFT) — souvent désignées VUT (Vivienda de Uso Turístico) dans d'autres régions espagnoles. Ces deux termes désignent la même réalité.
Le Decreto 28/2016 avait posé les bases du cadre légal : inscription obligatoire au Registro de Turismo de Andalucía (RTA), obtention d'un numéro VFT, affichage sur les plateformes. Mais le paysage de la location touristique a profondément évolué depuis : explosion du nombre de biens, montée en puissance d'Airbnb et Booking, tensions dans certains quartiers.
Le Decreto 31/2024 renforce et actualise ces obligations, avec notamment un encadrement plus strict des plateformes numériques et de nouveaux droits accordés aux communautés de copropriétaires.
🆕 Les principales nouveautés du Decreto 31/2024
1. Les communautés de copropriétaires peuvent voter l'interdiction
C'est la nouveauté la plus importante pour de nombreux propriétaires. La réforme de la Ley de Propiedad Horizontal intégrée au Decreto 31/2024 autorise désormais les communautés de copropriétaires (comunidades de vecinos) à voter l'interdiction ou la limitation des logements touristiques dans leur immeuble — à condition d'obtenir une majorité qualifiée de 3/5 des copropriétaires.
⚠️ À vérifier immédiatement : Si votre bien est dans un immeuble en copropriété, consultez les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Une décision d'interdiction prise en votre absence vous est opposable.
2. Les plateformes doivent vérifier et afficher le numéro VFT
Airbnb, Booking.com, VRBO et toutes les plateformes de location doivent désormais vérifier l'existence du numéro VFT de chaque logement avant de publier l'annonce, et l'afficher clairement. Les plateformes qui publient des annonces sans numéro valide s'exposent elles-mêmes à des sanctions.
En pratique : si votre annonce n'affiche pas votre numéro RTA (format VFT/MA/XXXXX), elle risque d'être retirée par la plateforme ou signalée aux autorités andalouses.
3. Renforcement du Registro de Viajeros
L'obligation de déclarer les voyageurs au système SES.HOSPEDAJES (anciennement Registro de Viajeros) dans les 24 heures suivant l'arrivée existait déjà. Le Decreto 31/2024 renforce les contrôles et les sanctions associées à cette obligation. L'amende pour non-déclaration peut atteindre 30 000 €.
4. Exigences de qualité renforcées
Le logement doit respecter des standards minimaux en matière d'habitabilité, d'équipements et de sécurité. Les inspections peuvent être déclenchées suite à des plaintes de touristes ou de voisins. Un logement ne répondant pas aux critères peut se voir retirer son autorisation VFT.
📋 Les 5 obligations fondamentales
Que vous soyez déjà en activité ou que vous souhaitiez démarrer, voici les obligations que chaque propriétaire VFT en Andalousie doit respecter :
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Inscription au Registro de Turismo de Andalucía (RTA) Déposer la Declaración Responsable auprès de la Junta de Andalucía. Vous recevez votre numéro VFT (ex :
VFT/MA/123456) qui doit figurer dans toutes vos annonces et communications. C'est la première étape, sans laquelle rien d'autre n'est légal. -
Affichage du numéro VFT sur toutes les annonces Le numéro doit apparaître sur Airbnb, Booking, votre site personnel, tout flyer ou communication. L'absence du numéro constitue une infraction passible d'amende.
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Signalétique extérieure sur le logement Une plaque ou une signalétique officielle doit être apposée à l'entrée du logement avec votre numéro VFT. La Junta de Andalucía précise le format accepté.
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Assurance responsabilité civile (RC) Une assurance RC couvrant les dommages causés aux tiers (voyageurs, voisins) pendant les séjours est obligatoire. Les polices classiques "habitation" ne couvrent généralement pas l'activité locative touristique — une extension est nécessaire.
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Déclaration des voyageurs via SES.HOSPEDAJES Dans les 24 heures suivant l'arrivée de chaque voyageur, vous devez transmettre ses données (nom, prénom, document d'identité, date de naissance, nationalité) au système national SES.HOSPEDAJES. Ce système est géré par la Guardia Civil et la Police nationale.
✅ Bonne nouvelle : Conciergerie Del Mar gère l'intégralité de ces démarches pour vous. Déclaration initiale, suivi Airbnb/Booking, enregistrement des voyageurs, renouvellement — vous n'avez rien à faire.
📁 Constituer son dossier VFT — les documents nécessaires
Le dossier comprend plusieurs documents administratifs (titre de propriété, identité fiscale, certificats d'habitabilité, assurance RC...) dont la nature exacte dépend de votre situation : résidence principale ou secondaire, immeuble en copropriété, statut résident ou non-résident.
⚠️ Un dossier incomplet entraîne un refus ou des délais. La checklist complète, l'assistance au montage du dossier et le dépôt auprès de la Junta de Andalucía sont inclus dans notre service d'accompagnement VFT.
✅ Propriétaire non-résident ? L'obtention du NIE espagnol, prérequis indispensable, fait également partie de notre accompagnement — depuis la France si nécessaire.
⚖️ Sanctions et amendes
La Junta de Andalucía a renforcé ses capacités de contrôle. Les inspecteurs du service de Turismo peuvent intervenir suite à des signalements de voisins, de mairies, ou détecteront les annonces sans numéro VFT valide directement sur les plateformes.
| Gravité | Type d'infraction | Amende |
|---|---|---|
| Légère | Numéro VFT absent sur l'annonce, signalétique manquante, documentation incomplète | Jusqu'à 2 000 € |
| Grave | Défaut d'inscription RTA, non-respect des normes d'habitabilité, absence d'assurance RC | De 2 001 € à 18 000 € |
| Très grave | Location non déclarée, récidive, mise en danger des voyageurs, non-déclaration voyageurs (SES.HOSPEDAJES) | De 18 001 € à 150 000 € |
⚠️ SES.HOSPEDAJES : L'amende spécifique pour non-déclaration des voyageurs au système national peut atteindre 30 000 € par infraction, indépendamment des sanctions VFT touristiques. C'est une obligation de sécurité nationale — les contrôles sont rigoureux.
💶 Fiscalité : ce que vous devez déclarer
La licence VFT régularise votre situation administrative, mais elle implique également des obligations fiscales à ne pas négliger :
- Propriétaire résident fiscal en Espagne : Les revenus locatifs sont soumis à l'IRPF (impôt sur le revenu espagnol). Les charges réelles (commissions, ménage, maintenance) sont déductibles. Taux de retenue à la source : 15% (7% les 2 premières années d'activité).
- Propriétaire résident en France : Vous relevez de l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) et devez déposer le Modelo 210 trimestriellement en Espagne. La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition.
- IVA (TVA) : Si vous passez par une agence de gestion (comme CDM), la commission est soumise à l'IVA 21%. Les revenus locatifs directs en VFT sont en principe exempts d'IVA.
⚠️ La fiscalité VFT est complexe et varie selon votre situation personnelle. Un comptable spécialisé en fiscalité espagnole est indispensable — nous vous recommandons des partenaires de confiance dans la région.
🤝 Comment Conciergerie Del Mar gère tout ça pour vous
La réglementation VFT peut sembler complexe, particulièrement pour les propriétaires non-résidents qui ne maîtrisent pas l'espagnol administratif. C'est précisément pourquoi Conciergerie Del Mar a été créée.
Voici ce que nous prenons en charge :
- ✅ Constitution du dossier VFT et dépôt de la Declaración Responsable auprès de la Junta
- ✅ Obtention du numéro RTA et mise à jour de vos annonces Airbnb/Booking
- ✅ Vérification communauté de copropriétaires — analyse des statuts et PV d'assemblée
- ✅ Enregistrement SES.HOSPEDAJES pour chaque voyageur, dans les délais légaux
- ✅ Mise en conformité assurance RC — orientation vers les bons produits
- ✅ Suivi des évolutions réglementaires — vous êtes alerté si la loi change
- ✅ Gestion locative complète en option : annonces, check-in/out, ménage, maintenance
Vous avez un bien à Torrox ou Nerja ?
Contactez-nous pour une analyse de votre situation et un accompagnement complet dans votre mise en conformité VFT. Premier contact sans engagement.
Nous contacter❓ Questions fréquentes
Mon bien est déjà inscrit sous le Decreto 28/2016 — dois-je refaire les démarches ?
En principe, les numéros VFT délivrés sous l'ancien décret restent valides. Cependant, vous devez vérifier que votre dossier est conforme aux nouvelles exigences (notamment l'assurance RC et la situation vis-à-vis de votre communauté de copropriétaires). Un audit de conformité est recommandé.
Je loue uniquement via Airbnb — suis-je concerné ?
Oui, sans exception. Dès lors que vous louez un logement à des touristes pour moins de 2 mois consécutifs en Andalousie, vous êtes soumis à la réglementation VFT, quelle que soit la plateforme utilisée — ou même si vous louez de particulier à particulier.
Ma communauté de copropriétaires a voté l'interdiction — que faire ?
Si la décision a été prise dans les formes légales (3/5 des voix), elle vous est opposable même si vous étiez absent à l'assemblée. Vous devez cesser l'activité touristique. Un recours judiciaire est théoriquement possible mais coûteux. Consultez un avocat en droit immobilier espagnol.
Puis-je louer à l'année et à la semaine en alternance ?
Oui. La location longue durée (bail annuel) et la location touristique court terme (VFT) ne sont pas incompatibles, mais elles obéissent à des régimes juridiques distincts. Un bien en bail annuel ne nécessite pas de numéro VFT tant qu'il n'est pas proposé à des touristes.